土地評価って言われてもなんのことかわからないですよね？
土地の価格のことで、大きく分けて４つです。
これ以外の評価もありますが、今回は相続・贈与に適用する、
路線価について説明させていただきます。
ざっくり言うと今回は相続の時に計算する
土地の価格についてのことを解説します。
なんか、全然わからない
路線価８０％って何？
路線価とは国で決めている公示価格を１００％
とするとその約８０％の価格を相続税を計算する
時に使うことになってます。
その路線価はどこで教えてもらえるの？
何か難しそうね！
詳しくは路線価方式に記載しますが、
上記に記載のリンクをクリックすると
日本地図が出ますのでお住まいの地区
をクリックして画面が変わったら、
路線価図をクリックすると、住所が
出てきますのそこから探してください。
それで、わかるの？
大体の金額目安を知りたければ
その金額に所有している平米数
を掛ければ大丈夫です。
この金額に相続税がかかるの？
相続税は不動産＋その他財産（預貯金、有価証券等）
を亡くなった方（被相続人）が保有していた財産に
対して一定の金額（基礎控除）を引いた残りに対して
の税金です。
この話は、別の機会におはなししますね。
何となく分かったけど
良くはわからないので
また教えて下さいね！
会話の内容はイメージをお伝えしているため用語は正確でないことがありますのでご了承ください。
では、相続のときに計算される評価基準について詳しく説明させていただきます。
土地の評価額とは
評価単位の確定
- 利用単位
宅地は１画地ごと、利用の単位となっている画地ごとに評価
利用単位とは、必ずしも筆単位でなく、権利関係を踏まえた状況で判断
（利用単位の工夫により節税になることもある） - 取得者ごとの評価
遺産分割によって土地の分割が行われた場合は、相続開始時の利用単位ではなく、その遺産分割後の利用単位に基づいて評価単位を判定
（相続開始後に遺産分割の方法により、節税になる可能性あり）
土地の評価方法はエリアにより2つに分かれる
路線価方式
路線価方式は、路線価が定められている地域の土地の相続税評価方法です。
路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことです。
路線価方式で土地の相続税評価を求める際には、その土地の形や奥行きの長さ、間口の広さ等に応じて各種補正を行い、評価額を算出します。
以下、具体的な概算による計算方法を簡単にご説明します。
1．固定資産税課税明細（納税通知書）や登記簿謄本により、相続財産となる土地の面積を把握します。
ここでは、100㎡だったとします。
2．次に国税庁のホームページに“財産評価基準書”を閲覧し、該当地の路線価（該当地に面している道路の路線価格）を調査します。こちらには、1㎡あたりの路線価格（千円単位）が記載されています。ここでは、仮に450Cと記載されていたとします。
3．面積×路線価格で概算が計算できます。
面積100㎡ × 路線価格450千円 ＝ 4,500万円
が概算の相続税評価額となります。
この価格に、奥行価格補正率、側方路線影響加算率、二方路線影響加算率などを加味して評価をしていきます。
1つの路線（道路）にしか接していない場合は、基本的にはこの価格が概算値となります。
ただ、2つ以上の路線（道路）に面している場合は、登記簿謄本に記載の面積より実際の面積が大きい場合などには、この概算値よりも最終的な評価額が高くなってしまうことがあります。
また、次のような場合には評価方法が複雑になってきますので専門家に相談される事をお勧めします。
・ひとつの敷地に建物が2つ以上建っている場合
・2筆以上の敷地にまたがって利用されている場合
・土地を貸している場合（貸宅地の評価）
・貸している家が建っている場合（貸家建付地の評価）
・私道がある場合
倍率方式
倍率方式とは、路線価が定められていない地域の土地の相続税評価方法です。倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。
以下、具体的な概算による計算方法を簡単にご説明します。
1．固定資産税課税明細（納税通知書）で、相続財産となる土地の固定資産税評価額を把握します。相続開始（死亡日）の属する年度の固定資産税評価額であることを確認してください。
ここでは、3,000万円だったとします。
例えば、亡くなられたのが、令和3年の1月の場合、相続税評価額は、令和3年度の固定資産税評価額をもとに計算しますので、固定資産税評価額が判明するまでは相続税評価を行うことはできません。
2．次に国税庁ホームページの“財産評価基準書”を閲覧し、該当地の倍率を調査します。ここでは、倍率が2.0だとします。
3．固定資産税評価額×倍率で概算が計算できます。
固定資産税評価額３,000万円 × 倍率2.0 ＝ 6,000万円
実際には、こちらの価格に、斟酌を加えてさらに減額が行える場合もあります。
土地の状況によって補正を加える必要がある
不整形地補正
かげ地割合 ＝ 想定整形地の地積－不整形地の地積÷想定整形地の割合
整形地とは、その形状が正方形や長方形等のように整った形状の土地をいいます。
これに対して、その形状が整形地のように整った形ではなく、複雑な形状をした土地のことを不整形地といいます。
間口狭小補正
間口狭小補正とは、土地の間口が想定される使い方より狭い場合に、通常の評価額より減額する補正を行うものです。
例えば、普通住宅地区で間口が4m未満の場合、間口狭小補正率は0.90となります。
奥行長大補正
奥行長大（おくゆきちょうだい）補正率とは、間口の広さの割に、奥行が長すぎる宅地の評価額を減らすための補正率です。
間口の広さとは、土地と道路が接している距離のことで、これを「間口距離」といいます。
次の図のように、道路から見て縦長の宅地が、奥行長大補正率による減額の対象になります。
補正を掛け合わせて評価額を算出
各補正をかけ合わせて算出します。
下記に国税庁のHPリンク
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/07.htm
かなり複雑ですが、相続税申告書を埋めていくと計算できます。
1470-5-5500平米以上の土地の評価
５00平米以上の土地など、通常より面積の大きな土地は「規模格差補正率」を用います。
この規模格差補正率は、「三大都市圏に所在する宅地」の場合500平米以上から、「三大都市圏以外の地域に所在する宅地」の場合1,000平米以上から補正を行うことになります。
例えば、三大都市圏に所在する、500平米の宅地の場合、規模格差補正率を以下のように求めます。
(500平米(地積)×0.95+25)÷500平米(地積)×0.8＝0.792(規模格差補正率)
規模格差補正率についても、該当する場合は他の補正率と同様に路線価に掛け合わせて土地の評価額を算出します。
まとめ
今回は、相続時の土地の価格について一部の評価を抜粋記載しました。
この他にも、マンションや貸宅地や借地権等の評価方法があります。
- 評価単位の確定
- 評価方法の確定
- 路線価方式の場合は補正が必要なことがある
・２方向や３ん方向が道路に面している場合や角地は標準より増額要因となる
・形の悪い土地は標準より減額要因となる
・大きすぎる土地（５００平米以上）は減額要因となる
・崖や都市計画道路などの場合も減額要因となる
つまり、売ったら高くなる土地は相続税の評価も高く、売ったら安くなる土地は相続税評価も安くなるということです。
土地評価の流れ概略を知るのなら、ご自身でも簡単にできますが相続税の申告をするのであれば専門家に相談することをお勧めしますが、土地の評価は税理士等の専門家でも評価額は変わります。
土地評価に強い専門家をお勧めします。
